Histoires d’immobilier – Épisode 4/5
Pavillon, voiture, hypermarché : comment les années 1970-1990 ont changé notre façon d’habiter
Dans l’épisode précédent, nous avons vu comment les années 1970 avaient tenté d’inventer des villes entières.
Val-de-Reuil, Cergy-Pontoise et les autres villes nouvelles cherchaient à organiser ensemble logements, emplois, transports, équipements et commerces.
Mais pendant que l’État dessinait la ville du futur, une autre transformation, beaucoup plus diffuse, était déjà en cours.
La voiture individuelle se généralisait.
Les hypermarchés quittaient les centres-villes.
Les lotissements s’étendaient autour des agglomérations.
Et le pavillon individuel devenait progressivement l’un des grands rêves immobiliers français.
Trois chambres.
Un garage.
Un jardin.
Et, de préférence, suffisamment de place devant la maison pour stationner deux voitures.
Pendant quelques décennies, le rêve immobilier français avait au moins le mérite d’être assez facile à dessiner.
La voiture change la géographie du logement
Pendant des siècles, la proximité a largement déterminé la manière de vivre.
On habite près de son activité professionnelle.
On fait ses courses dans les rues du centre.
Les services, le marché, les commerces et les lieux de sociabilité se concentrent naturellement dans les secteurs où les habitants passent quotidiennement.
La généralisation de l’automobile change profondément cette logique.
Il devient possible d’habiter plus loin de son lieu de travail.
Puis plus loin des commerces.
Puis plus loin des équipements.
La distance n’est plus nécessairement mesurée en mètres ou en kilomètres.
Elle commence à être mesurée en temps de trajet.
Une maison située à plusieurs kilomètres du centre peut devenir parfaitement acceptable dès lors qu’elle n’est qu’à quinze minutes en voiture.
Cette évolution ouvre de nouveaux territoires à la construction.
Les communes situées autour des villes gagnent des habitants.
Le foncier y est généralement plus disponible.
Et surtout, il permet de construire ce que de nombreux ménages recherchent désormais :
une maison individuelle avec un terrain.
Puis l’hypermarché s’installe en périphérie
L’évolution du logement ne peut pas être séparée de celle du commerce.
En 1963, le premier hypermarché français ouvre à Sainte-Geneviève-des-Bois.
Il propose environ 2 500 m² de surface de vente.
Et, détail qui annonce assez bien la suite : 400 places de stationnement.
Le principe va connaître un succès immense.
Pourquoi installer un grand magasin dans une rue ancienne où le foncier est rare, les livraisons compliquées et le stationnement limité, lorsque l’on peut construire plusieurs milliers de mètres carrés en périphérie ?
Les grandes surfaces apparaissent donc le long des grands axes routiers.
Puis autour d’elles :
stations-service, magasins spécialisés, restaurants, enseignes de bricolage, concessions automobiles et centres commerciaux.
Une nouvelle géographie commerciale se met en place.
On ne se contente plus d’habiter plus loin du centre-ville.
On va également faire ses courses plus loin du centre-ville.
Pendant des siècles, les habitants allaient acheter leur pain, leurs vêtements ou leur viande dans les rues commerçantes.
Puis nous avons inventé l’automobile, l’hypermarché et le parking de plusieurs centaines de places.
Quelques décennies plus tard, nous avons découvert avec une certaine surprise que certains centres-villes avaient perdu une partie de leurs commerces.
L’histoire urbaine aime beaucoup les allers-retours.
Le lotissement devient un paysage familier
Cette nouvelle mobilité accompagne le développement massif des lotissements.
Autour des villes et dans les communes voisines, de nouveaux quartiers résidentiels apparaissent.
La rue est souvent calme.
Les maisons sont séparées les unes des autres.
Chaque famille dispose de son jardin.
Le garage devient quasiment une pièce indispensable.
Le modèle architectural varie, mais l’organisation générale devient rapidement familière :
séjour-salon, cuisine indépendante puis progressivement ouverte, trois ou quatre chambres, salle de bains, garage et jardin.
Parfois s’ajoutent un sous-sol complet ou des combles aménageables.
La maison individuelle répond parfaitement aux aspirations d’une partie croissante des ménages.
Elle offre davantage d’espace.
Davantage d’intimité.
Un extérieur.
Et la possibilité de devenir propriétaire de son propre terrain.
Le pavillon n’est donc pas seulement une forme architecturale.
Il représente un mode de vie.
Des logements plus grands pour des ménages plus petits
Cette période correspond également à une transformation assez étonnante.
Le nombre moyen de personnes par ménage diminue fortement au cours de la seconde moitié du XXᵉ siècle.
Dans le même temps, les logements deviennent plus grands et comportent davantage de pièces.
Autrement dit :
nous sommes moins nombreux dans chaque logement, mais nous occupons davantage d’espace.
La chambre individuelle pour les enfants se généralise.
Le séjour devient plus important.
Les parents disposent de leur propre chambre.
Puis apparaissent progressivement la chambre d’amis, le bureau ou la pièce de loisirs.
Cette évolution résulte de plusieurs phénomènes : amélioration du niveau de vie, diminution de la taille des familles, vieillissement de la population, évolution des structures familiales et recherche croissante d’intimité.
Nos arrière-grands-parents pouvaient vivre à plusieurs dans une même pièce.
Aujourd’hui, une maison de 110 m² peut parfois être considérée comme « un peu juste » parce qu’il manque un bureau pour deux jours de télétravail.
Chaque époque possède sa propre définition de l’indispensable.
Le pavillon devient aussi possible grâce au crédit immobilier
Reste un problème assez important.
Une maison coûte cher.
Pour que le pavillon devienne un modèle accessible à une part importante de la population, il faut donc une autre révolution :
la démocratisation du crédit immobilier.
Le développement du financement permet à des ménages qui n’auraient jamais pu acheter comptant de devenir propriétaires.
C’est une transformation majeure.
Car le logement cesse progressivement d’être uniquement une dépense.
Pour de nombreux ménages, il devient aussi une manière de constituer un patrimoine.
Le crédit repose sur un principe assez remarquable :
permettre d’acheter une maison que l’on n’a pas les moyens de payer immédiatement, puis découvrir que, pendant les vingt ou vingt-cinq années suivantes, la banque possède surtout le calendrier des échéances.
Le pavillon devient alors simultanément :
un logement familial, un projet de vie, une dette à long terme, une forme d’épargne et un patrimoine destiné, éventuellement, à être transmis.
Être propriétaire devient progressivement la norme sociale
Cette évolution explique en partie la forte progression de la propriété au cours de la seconde moitié du XXᵉ siècle.
En 1955, environ 35 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale.
En 1984, ils sont déjà autour de 51 %.
Le passage est considérable.
En quelques décennies, la propriété de sa résidence principale devient un objectif très répandu.
Acheter sa maison, rembourser son crédit et transmettre ensuite le bien aux enfants s’inscrit progressivement dans les trajectoires patrimoniales des ménages.
La maison n’est plus seulement un endroit où vivre.
Elle devient un actif.
Avec, accessoirement, une chaudière, une toiture et quelques mètres de clôture qui rappellent régulièrement qu’un actif immobilier demande aussi de l’entretien.
Le modèle pavillonnaire a aussi ses contreparties
Le pavillon des années 1970, 1980 ou 1990 possède encore aujourd’hui de nombreux atouts.
Les surfaces sont souvent généreuses.
Le terrain peut être important.
Le garage, le sous-sol ou les combles offrent de nombreuses possibilités.
La distribution correspond encore assez bien aux besoins d’une famille.
Mais ce modèle repose aussi largement sur la voiture.
Lorsque les logements s’éloignent des centres, les distances augmentent.
Travail.
École.
Commerces.
Loisirs.
Médecin.
Tout peut nécessiter un déplacement.
La maison individuelle offre donc davantage d’espace privé, mais elle peut aussi augmenter la dépendance aux transports.
C’est une contradiction qui reste parfaitement actuelle.
Nous voulons volontiers une maison au calme, avec un jardin, sans vis-à-vis et suffisamment loin de la circulation.
Mais, si possible, à cinq minutes des commerces, de l’école, de la gare et du centre-ville.
L’immobilier est souvent l’art de demander simultanément plusieurs choses légèrement incompatibles.
Et les centres-villes dans tout cela ?
Le développement du pavillonnaire et celui des zones commerciales sont étroitement liés.
Les habitants vivent plus loin.
Ils circulent davantage en voiture.
Les commerces s’installent là où les automobiles peuvent facilement accéder et stationner.
Cette évolution contribue à fragiliser certains centres-villes, notamment dans les villes moyennes.
Aujourd’hui, de nombreux projets urbains poursuivent presque la démarche inverse.
On cherche à faire revenir les habitants dans les centres.
À recréer du commerce en rez-de-chaussée.
À favoriser la marche.
À limiter certains déplacements automobiles.
À mélanger davantage logements, services et commerces.
Nous avons donc passé plusieurs décennies à éloigner les fonctions les unes des autres.
Puis nous avons redécouvert les vertus de la proximité.
Une fois encore, chaque génération corrige avec beaucoup de conviction les certitudes de la précédente.
Le pavillon des années 1980-1990 aujourd’hui
Ces maisons constituent désormais une part importante du marché immobilier.
Elles présentent d’ailleurs une particularité intéressante.
Deux pavillons construits la même année peuvent aujourd’hui être extrêmement différents.
L’un a reçu :
isolation, nouvelles menuiseries, ventilation, pompe à chaleur et rénovation complète.
L’autre a reçu une cuisine équipée en 1997.
Techniquement, ce n’est pas exactement la même rénovation.
C’est pourquoi l’année de construction ne suffit jamais à juger un bien.
Il faut regarder ce qui a été fait depuis.
L’entretien.
Les travaux.
Le chauffage.
Les menuiseries.
L’isolation.
La distribution.
Et finalement, une nouvelle question va progressivement prendre une importance considérable dans l’immobilier :
combien coûte réellement cette maison à utiliser et à chauffer ?
Du pavillon au DPE
À partir des années 2000, notre regard sur le logement va encore changer.
Pendant longtemps, les questions principales étaient :
Combien de chambres ?
Quelle surface ?
Quel terrain ?
Y a-t-il un garage ?
Aujourd’hui, d’autres interrogations se sont ajoutées :
Quelle isolation ?
Quel chauffage ?
Quel DPE ?
Quels travaux énergétiques ?
Quel coût d’usage ?
La maison des années 1980 n’a pas changé de place.
Mais notre manière de la regarder, elle, a profondément évolué.
Ce sera le sujet du cinquième et dernier épisode de cette série : de la maison ancienne au DPE, comment nous évaluons aujourd’hui un logement.
Sources principales
Cet épisode reprend les développements du dossier maître consacrés à l’essor de l’hypermarché, à la périurbanisation, à l’évolution de la taille des ménages, au pavillon individuel et à la démocratisation du crédit immobilier.
