Acheter un bien à deux : comment éviter les pièges juridiques ?

Introduction

L’acquisition d’un bien immobilier en couple, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, est un moment crucial dans la relation qui est généralement baigné de passion et de sentiments. On envisage et on se représente les souvenirs que nous allons créer ensemble. Même si cette acquisition représente un joli moment, il est important de s’interroger sur les conséquences juridiques de cette acquisition en couple afin d’éviter des situations compliquées ou conflictuelles à l’avenir.

Votre statut matrimonial, qu’il s’agisse d’un mariage, d’un Pacs ou d’une union libre, aura une incidence sur les modalités de votre acquisition et vos droits et devoirs respectifs en cas de séparation ou de décès. Il est regrettable que beaucoup d’entre vous négligent cette étape cruciale.

Je vais vous expliquer clairement les différentes situations, les pièges à éviter et les mesures conseillées pour assurer la sécurité de votre projet immobilier en ensemble. Car un projet minutieusement planifié assure une tranquillité d’esprit sur le long terme.

Quel régime juridique pour quel couple ?

Couple marié : attention au régime matrimonial !

Communauté légale (régime classique sans contrat)

Tous les biens achetés pendant le mariage sont communs à parts égales, peu importe qui finance. Concrètement, même si un seul conjoint paie intégralement le bien, les deux conjoints seront propriétaires à 50-50. Exception importante : si l’achat est réalisé avec des fonds propres provenant d’un seul conjoint (donation, héritage…), une déclaration précise d’emploi de ces fonds devant notaire est indispensable pour prouver la quote-part réelle et préserver les droits de celui qui finance.

Exemple :  Marie et Jean achètent une maison ensemble. Jean finance entièrement l’achat avec ses économies personnelles. Cependant, comme ils sont mariés sous le régime de la communauté légale, la maison est automatiquement considérée comme appartenant à parts égales à Marie et Jean, même si Jean a payé seul. Si Jean veut protéger ses droits, il doit faire une déclaration précise d’emploi de ses fonds devant notaire.

Séparation de biens 

Chaque conjoint est propriétaire selon sa participation réelle au financement, clairement justifiée par les actes notariés. En cas de déséquilibre important dans l’apport financier des conjoints, ce régime protège clairement le patrimoine individuel de chacun, facilitant grandement les démarches en cas de séparation.

Exemple : Sophie et Paul sont mariés sous le régime de la séparation de biens. Sophie apporte 70 % du financement de leur appartement, tandis que Paul apporte les 30 % restants. En cas de séparation, Sophie et Paul seront propriétaires de l’appartement selon leur participation réelle au financement, soit 70 % pour Sophie et 30 % pour Paul. Ce régime protège clairement le patrimoine individuel de chacun.

Participation aux acquêts (moins fréquent)

Durant le mariage, le régime fonctionne comme une séparation de biens. En revanche, lors d’un divorce ou d’un décès, chaque époux peut demander une compensation financière calculée en fonction de l’enrichissement de chacun pendant la durée du mariage.

Exemple : Claire et Marc sont mariés sous le régime de la participation aux acquêts. Pendant leur mariage, ils fonctionnent comme en séparation de biens. Cependant, en cas de divorce, Claire peut demander une compensation financière calculée en fonction de l’enrichissement de Marc pendant la durée du mariage, et vice versa.

⚠️ Piège courant à éviter : ne pas pouvoir prouver l’origine exacte de vos fonds investis peut avoir des conséquences importantes en cas de divorce ou de décès. Veillez donc à conserver précieusement toutes les preuves financières (relevés bancaires, actes notariés, justificatifs de dons familiaux…) afin d’éviter tout litige ultérieur.

Couple pacsé : indivision ou séparation de biens ?

Le choix du régime du PACS a des conséquences immédiates et significatives sur votre achat immobilier.

Séparation de biens (régime par défaut depuis 2007)

Chacun des partenaires détient une quote-part du bien correspondant à son financement. La solidarité n’est pas automatique : chaque partenaire reste indépendant financièrement et responsable uniquement de sa part. Mais attention cette solidarité ne dépend pas du régime mais du contrat. Si les deux partenaires contractent ensemble un crédit immobilier, ils peuvent être co-emprunteurs solidaires même en séparation de biens. Mais cette solidarité est contractuelle, pas légale.

Exemple : Lucie et Thomas sont pacsés sous le régime de la séparation de biens. Lucie finance 60 % de leur maison, tandis que Thomas finance les 40 % restants. En cas de rupture, chacun détient une quote-part du bien correspondant précisément à son financement, soit 60 % pour Lucie et 40 % pour Thomas.

Indivision (choix possible)

Par défaut, le bien est détenu à parts égales (50-50), mais les partenaires peuvent choisir une autre répartition correspondant mieux à leur participation financière réelle, à condition de l’indiquer explicitement dans l’acte notarié. Attention cependant : toutes les décisions majeures (vente, gros travaux, prise d’hypothèque…) nécessitent l’accord unanime des partenaires. Sinon cela peut devenir rapidement problématique en cas de désaccord ou de rupture conflictuelle.

Exemple Emma et Julien sont pacsés et choisissent le régime de l’indivision. Ils achètent une maison à parts égales (50/50), même si Emma a financé 70 % et Julien 30 %. Les décisions majeures concernant la maison devront être prisent avec l’accord unanime des deux partenaires. En cas de désaccord, cela peut rapidement devenir problématique.

💡 Conseil : La séparation de biens est souvent recommandée pour préserver les patrimoines individuels, surtout en cas d’apport important de l’un des partenaires. Elle offre plus de souplesse et de sécurité juridique à long terme.

Concubins (union libre) : le régime par défaut de l’indivision

Les concubins, autrement dit les couples vivant en union libre sans contrat spécifique, se retrouvent automatiquement soumis au régime de l’indivision. Par défaut, chaque partenaire détient une part correspondant précisément à son financement initial, sauf indication contraire explicitée dans l’acte d’achat. Ce régime présente un risque important en cas de conflit ou de séparation car l’un des partenaires peut imposer une vente forcée par voie judiciaire. Ce qui peut se traduire par une perte financière importante et une augmentation des tensions au sein du couple.

Exemple : Alice et Maxime vivent en union libre et décident d’acheter un appartement ensemble. Alice finance 80 % de l’achat, mais sans préciser cette répartition dans l’acte notarié. L’appartement sera donc considéré comme détenu à parts égales (50/50). En cas de conflit, Maxime pourrait imposer une vente forcée par voie judiciaire, ce qui pourrait entraîner des pertes financières importantes pour Alice.

📌 Piège majeur : Nombreux de concubins pensent être automatiquement protégés parce qu’ils ont financé une plus grande partie du bien, mais sans preuves écrites précises (actes notariés, relevés bancaires, justificatifs), ils peuvent s’exposer à des contentieux complexes et coûteux. Il est essentiel d’anticiper clairement ces questions dès le départ.

Le logement de famille : un statut très protecteur… mais parfois contraignant

Le logement de famille, c’est le bien immobilier dans lequel le couple vit ensemble de manière habituelle, qu’il soit acheté ou loué. Dès lors que vous êtes mariés, ce logement bénéficie d’une protection juridique renforcée, et ce, même si un seul des conjoints en est propriétaire. C’est à dire qu’il est interdit pour un conjoint de vendre, de donner ou d’hypothéquer le logement familial sans l’accord écrit de l’autre conjoint. Cette règle permet de protéger le foyer en évitant qu’un époux ne prenne seul une décision lourde de conséquences. En revanche, cette protection ne s’applique ni aux couples pacsés, ni aux concubins, sauf dispositions particulières. Résultat : en dehors du mariage, le partenaire non-propriétaire n’a aucun droit automatique sur le logement, même s’il y vit depuis des années. Il est donc important de bien anticiper les choses en amont… et de ne jamais signer à la légère.

Exemple :
Couples mariés : Nathalie et Pierre sont mariés et vivent dans une maison que Pierre a achetée avant leur mariage. Même si Pierre est le seul propriétaire, il ne peut pas vendre, donner ou hypothéquer le logement familial sans l’accord écrit de Nathalie.

Couples Pacsés : Julie et Antoine sont pacsés et vivent dans un appartement acheté par Antoine. En cas de rupture, Julie pourrait être contrainte de quitter les lieux rapidement, sauf si elle a des droits précisés dans l’acte d’achat.
Concubinage (union libre) : Laura et Hugo vivent en union libre dans une maison achetée par Hugo. Sans protection spécifique mise en place (testament, convention, achat en indivision bien rédigée), en cas de rupture ou de décès de Hugo, Laura peut être mise dehors du jour au lendemain

En cas de séparation ou de décès : qui garde le logement ?

Couples mariés

Le logement de famille bénéficie d’une protection forte, y compris en cas de crise. En cas de séparation, aucun des deux époux ne peut forcer l’autre à quitter le domicile sans décision judiciaire. Et si un seul est propriétaire, il ne peut pas vendre le bien sans l’accord de son conjoint, tant que le divorce n’est pas prononcé. En cas de décès, le conjoint survivant bénéficie d’un droit au logement : il peut rester dans le bien gratuitement pendant au moins un an, même s’il n’en est pas propriétaire. Et selon les dispositions prises (testament, donation entre époux…), il peut parfois conserver le logement à vie ou en pleine propriété.

Exemple : Nathalie et Pierre sont mariés et vivent dans une maison que Pierre a achetée avant leur mariage. Même si Pierre est le seul propriétaire, il ne peut pas vendre, donner ou hypothéquer le logement familial sans l’accord écrit de Nathalie. Cette protection vise à garantir la stabilité du foyer

Couples pacsés

Ici, la protection est plus faible. En cas de rupture, celui qui n’est pas propriétaire peut être contraint de quitter les lieux rapidement, sauf s’il a des droits précisés dans l’acte d’achat. En cas de décès, le partenaire pacsé n’a aucun droit automatique sur le logement, sauf si un testament lui en donne la jouissance ou la propriété. Sans testament, le logement revient aux héritiers légaux du défunt (souvent les enfants ou les parents), qui peuvent demander la vente.

Exemple : Julie et Antoine sont pacsés et vivent dans un appartement acheté par Antoine. En cas de rupture, Julie peut être contrainte de quitter les lieux rapidement, sauf si elle a des droits précisés dans l’acte d’achat

Concubinage (union libre)

C’est la situation la plus précaire. Sans protection spécifique mise en place (testament, convention, achat en indivision bien rédigée), le partenaire non-propriétaire peut être mis dehors du jour au lendemain, que ce soit en cas de rupture ou de décès. Et même s’il a participé aux frais ou à des travaux, cela ne lui donne aucun droit sur le bien si rien n’a été formalisé par écrit.

Exemple : Laura et Hugo vivent en union libre dans une maison achetée par Hugo. Sans protection spécifique mise en place (testament, convention, achat en indivision bien rédigée), Laura peut être mise dehors du jour au lendemain en cas de rupture ou de décès de Hugo.

Et côté fiscal, qu’est-ce que ça change ?

Le statut du couple a aussi un impact fiscal non négligeable, notamment en cas de décès. Et autant dire que la loi n’est pas tendre avec les unions informelles…

Mariés

C’est la situation la plus avantageuse fiscalement. En cas de décès, le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession, y compris sur le logement de famille. Cela permet de transmettre le bien en toute franchise d’impôt, ce qui représente un énorme soulagement, surtout lorsqu’on souhaite que l’autre puisse rester vivre dans le bien sans être contraint de le vendre pour payer des taxes.

Pacsés

Le partenaire pacsé bénéficie du même avantage fiscal que les époux : il est exonéré de droits de succession sur les biens reçus par testament (à condition qu’un testament ait bien été rédigé !). En revanche, sans testament, il n’hérite de rien, même s’il a vécu dans le logement pendant 20 ans. Autrement dit : fiscalement, ça peut aller… mais juridiquement, il faut sécuriser.

Concubins

Et là, ça se complique sérieusement. Entre concubins, aucun droit successoral automatique, et si l’un laisse le logement à l’autre par testament, le fisc ne fait pas de cadeau : 60 % de droits de succession sur la valeur transmise, avec très peu d’abattements (seulement 1 594 €). Autrement dit, pour un bien estimé à 200 000 €, le survivant devra verser près de 120 000 € au fisc… ou vendre pour payer.

Les pièges juridiques classiques à éviter absolument

Voici des cas récurrents issus de jurisprudences récentes :

L’indivision, ce piège qu’on oublie souvent

L’indivision oblige à décider unanimement : un blocage total est possible en cas de conflit. En cas de séparation conflictuelle, la justice tranche souvent par une vente judiciaire rapide et souvent à prix bas.

Exemple jurisprudentiel : Cour de cassation, Civ. 1ère, 5 décembre 2018 (n° 17-22.046) La vente forcée d’un appartement a été prononcée en raison du refus systématique de l’un des indivisaires à vendre. Conséquence : une vente rapide et sous-évaluée après une procédure judiciaire coûteuse et stressante.

Succession et testament

La protection du survivant sans testament ou contrat spécifique, le partenaire survivant en concubinage n’est pas héritier. Même en PACS, sans testament, le survivant ne reçoit rien automatiquement. Dans le mariage sous régime de communauté, le conjoint survivant est protégé, mais des conflits familiaux peuvent surgir, notamment en cas d’enfants issus d’une précédente union.

Exemple jurisprudentiel : Affaire : Cour de cassation, 1re chambre civile, 4 juillet 2018, n° 17-22.934. Contexte : Un homme, M. Z., avait conclu un PACS avec Mme X. Ils avaient rédigé une convention stipulant la mise en commun de tous leurs biens et, en cas de décès de l’un, le legs de l’ensemble de ses biens au partenaire survivant. Aucun testament n’avait été établi. Au décès de M. Z., sa mère et ses frères et sœurs ont revendiqué la succession. Décision : La Cour de cassation a confirmé que, sans testament, le partenaire pacsé n’est pas héritier légal. La clause de la convention de PACS ne peut être assimilée à un testament et ne confère aucun droit successoral au partenaire survivant.

Anticiper les conflits dès l’achat : les bonnes pratiques juridiques

Afin d’éviter ces pièges juridiques que nous avons vus précédemment, Ils existent plusieurs solutions pour anticiper les conflits et sécuriser votre projet immobilier.

Contrat d’indivision

Une solution simple pour tous les couples Ce contrat précise clairement la part de chacun dans le bien immobilier dès l’achat, conformément au financement apporté. Il définit à l’avance les modalités de gestion du bien, la réalisation des travaux, ainsi que les conditions et les modalités d’une éventuelle vente future. L’avantage majeur est d’éviter des litiges coûteux en justice en clarifiant les droits et les obligations de chacun dès le départ.

Testament ou Donation au dernier vivant (pour les couples mariés et pacsés)

Le testament et/ou la donation au dernier vivant offre une protection à l’époux ou au partenaire survivant en cas de décès, en lui permettant de conserver le logement familial sans devoir le vendre dans l’urgence. Ils vont également sécuriser les droits successoraux du survivant, et ainsi limiter les risques de conflit avec d’autres héritiers potentiels.

Clauses incontournables à prévoir dans un acte d’achat

Clause d’attribution préférentielle :

Cette clause permet à un des conjoints ou partenaires de racheter facilement et prioritairement la part de l’autre en cas de séparation ou de désaccord.

Clause de rachat prioritaire :

Cette clause va sécuriser le droit d’un partenaire à racheter prioritairement la part de l’autre avant tout autre acquéreur potentiel.

Clause de répartition financière anticipée :

Cette clause prévoit précisément comment seront répartis les coûts en cas de travaux majeurs ou d’investissements supplémentaires sur le bien.

En adoptant ces bonnes pratiques juridiques dès le départ, vous éviterez bien des soucis et pourrez profiter sereinement de votre projet immobilier à deux.

Checklist juridique indispensable avant de signer chez le notaire

✅ Choisissez un régime matrimonial ou un régime de PACS adapté à votre situation.

✅ Rédigez une convention d’indivision si nécessaire, ou un contrat spécifique pour éviter l’indivision automatique.

✅ Conservez les preuves écrites de tous vos financements personnels.

✅ Consultez impérativement un notaire dès qu’un doute subsiste sur vos droits respectifs.

✅ Pensez à la protection successorale (testament ou donation entre partenaires).

Conclusion & Recommandations personnelles

Acheter en couple, c’est une belle aventure, un projet de vie souvent plein d’espoirs et de rêves. Mais c’est aussi un engagement financier et patrimonial important. Trop souvent, les aspects juridiques sont relégués au second plan, alors qu’ils devraient être au cœur de la réflexion dès le départ.

N’attendez pas qu’un conflit ou un événement imprévu vienne compliquer les choses. Anticiper, c’est se protéger mutuellement et éviter des décisions prises dans l’urgence ou dans l’émotion. Qu’il s’agisse de choisir le bon régime, de rédiger une convention d’indivision ou d’envisager un testament, chaque démarche compte.

Un rendez-vous avec un notaire pour poser les bonnes bases, c’est peu de temps et d’argent investis pour beaucoup de sérénité. Et surtout, c’est un acte de bienveillance l’un envers l’autre : on sécurise son amour par des règles claires, et on protège son avenir commun ou individuel.

Vous avez un projet immobilier à deux ? Prenez le temps d’en parler sérieusement… et juridiquement. Et si besoin, faites-vous accompagner : un rendez-vous avec un notaire peut éviter bien des regrets.

Sébastien Leblanc, conseiller immobilier.